市場の数多くの投資信託のうち、今市場関係者の耳目を集めているリート。今なぜリートが熱いのか?リートの仕組みをおさらいしながら、市場の活況と今後を見ていきましょう。

具体的なリートの銘柄はアルゴリズム [公式] REITsの組入れ銘柄が参考になります。

【リートの仕組み】
リートはReal Estate Investment Trustの略です。不動産に限定し投資を行う投資信託です。

その中でJ-REITは投資信託の中でも東証に上場していますので、東証が開いている時間帯は市場で自由に売買できるという特徴があります。

J-REITは不動産投資法人のような会社形態の箱を作り、この会社が投資証券を発行し、投資家はこの投資証券を購入することになります。

この不動産投資法人は投資家から集めた資金を不動産に投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

そのほかに金融機関から融資を受けたり、社債にあたる投資法人債を発行して資金調達を行うケースもあります。

【J-REIT市場の活況とそれを支える要因】
多くの投資信託が冴えないパフォーマンスの中でJ-REITは3月末の週に1941.53まで上昇し2016年5月の1981.94、2015年1月の高値2005.07(史上最高値)に近づきました。先週は1879.86で終了しています。

18年末のJ-REITの銘柄数は61、時価総額は13兆円となり、アベノミクス初期の2013年の40銘柄ほどで時価総額8兆ほどだった頃からもかなり市場が拡大しました。

この市場の拡大によって流動性が増して、J-REITのボラティリティが低下したことは資金を呼び込むメリットになっています。

これに加えて、市場参加者は国内機関投資、個人投資家、海外投資家とさまざまで、加えて日銀の買い入れがあることも市場の厚みを拡大させ、J-REITの上昇に寄与しています。

【今後のJ-REIT市場の予測】
J-REITの2018年末の分配金の利回りは4%ほどですが、配当利回りランキングではREIT関連銘柄が上位にならんでいます。

J-REITはそもそも賃料という安定した収入源を元に利益の大半を分配します。そのために相対的に高い利回りが期待できるミドルリスク・ミドルリターンが期待できる商品設計になっています。

このように、安定した収益源による下値の限定的な仕組みとういうディフェンシブな仕組みが見直されていることがJ-REITの上昇に寄与しています。

その上に世界景気の減速による株価の下落とくらべて、円高リスクや世界経済の動きに影響を受けにくい内需関連の銘柄ということも投資家に選ばれている理由だと思われます。

東京やその他の都市でもオフィスの空室率が20数年ぶりの低水準に低下していることは、オフィス賃料の上昇などを通じてJ-REITのマーケットをサポートすると思われます。

リスクとしては上昇した不動産価格によって新規に購入した物件の利回りが低下すること、国内銀行の不動産投資に対する姿勢の変化(積極的から消極的に)、人口減少による居住用不動産の空室率の上昇、海外経済の減速による海外投資家の資金の流出、東京オリンピック後の不動産の市場の不透明感などがあります。

2016年5月の1981.94、2015年1月の高値2005.07(史上最高値)が長期的に重要なレジスタンスになります

サポートレベルとしては上昇前の安値1825付近、上昇前のレジスタンスレベルの1780付近、2018年12月の安値1709.7付近、2015年以降のサポートレベル1600付近が考えられます。

さて、J-REIT を対象としたアルゴリズムである[公式] REITsを見てみると、ボラティリティは約0.07であり、QuantX Cup 2018入賞アルゴリズム(0.12~0.16前後)よりも低い値であることがわかります。また、シャープレシオも1.8とQuantX Cup 2018入賞アルゴリズムに引けを取りません。

今盛り上がってるJ-REIT、これをきっかけに始めてみてはいかがでしょう。

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最大ドローダウン:7.91%
シャープレシオ:1.8
ボラティリティ:0.07

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